New Construction Act is coming into force this year to replace the Construction Lien Act./Новый Закон о Строительстве вступает в силу в этом году.

Закон о Строительстве представляет собой тщательную и интенсивную модернизацию старого режима (Construction Lien Act). Закон о Строительстве приведет к широким изменениям в строительной отрасли Онтарио и повлияет на каждого игрока строительной пирамиды – от синдикатов кредитования объектов специального назначения общественной инфраструктуры, до строителей кондоминиумов, до установщиков кухонных шкафов.  Вдохновением для большинства этих изменений является одна или комбинация следующих целей, 1) ускорить оплату для тех, кто выполняет работу; 2) ускорить и упорядочить процесс разрешения споров; а также 3) лучше учитывать реалии современной строительной отрасли, из которых кондоминиумы и P3 являются важными частями.

Мы обсудим детали которые повлияют на строительство личного жилья, как для владельца так и для подрядчика.

Каскадный режим своевременных платежей

Новый каскадный режим своевременных платежей предназначен для упрощения процесса оплаты на всей строительной пирамиде путем назначения сроков оплаты подрядчикам и субподрядчикам при соблюдении основополагающей свободы сторон в отношении условий оплаты при составлении контракта.

Концепция «правильно-составленного» счета-фактуры (“Proper Invoice”) является ключом к пониманию этого неотъемлемого баланса.  Минимальные требования, составляющие «правильно-составленный» счет-фактуру, описаны в законопроекте и включают в себя ожидаемую основную информацию, относящуюся к работе, но также включают и любую другую информацию, которая может быть предписана законом, а также дополнительные документы, согласованные в контракте, которые могут включают, например, официальные декларации или подтверждения WSIB.  Если в договоре не указано специально, то «правильно-составленный» счет-фактура должны предоставляться ежемесячно, но стороны имеют право применения других условий оплаты, включая выплаты по этапам строительства или выполнениям иных условий.  Субподрядчики могут запросить информацию о том какие именно условия оплаты обговорены в контракте.

После того, как владелец получает «правильно-составленный» счет-фактуру от подрядчика, отсчет времени начинается: владелец должен уплатить сумму, подлежащую оплате, не позднее, чем через 28 дней после получения счета-фактуры.  Владелец может отказаться платить всю или часть суммы, подлежащую оплате, но в этом случае владелец обязан дать подрядчику уведомление о неуплате, с указанием суммы, которая не выплачивается, и причин неуплаты, не позднее 14 дней после получения надлежащего счета-фактуры.  Если сумма не выплачивается в установленный срок, обязательные проценты начнут начисляться на непогашенный остаток.  Эти обязательства затем спускаются по «строительной лестнице» до подрядчика и субподрядчиков с более жесткими сроками.

Подрядчик обязан заплатить субподрядчикам в течение семи (7) дней с момента получения оплаты от владельца.  Если подрядчик не дает субподрядчику уведомление о неуплате с указанием суммы, которая не выплачивается, а также причин неуплаты, подрядчик по-прежнему должен выплатить каждому субподрядчику сумму, подлежащую оплате, даже если владелец не оплатит всю надлежащую сумму по счету-фактуры подрядчику.

Аналогичным образом, субподрядчик (на любом уровне) должен затем выплатить своим субподрядчикам в течение семи дней с момента получения платежа, если только он не подает уведомление о неуплате своим субподрядчиков.

Новый процесс рассмотрения споров

Законопроект предусматривает новый обязательный промежуточный процесс разрешения споров (adjudication), призванный ускорить разрешение споров и минимизировать сбои платежей и процесса строительства в проектах.   Данные решения не подлежат пересмотрению, только если вопрос в конечном итоге не будет передан судам или арбитражу.  Процедура данного рассмотрения споров будет применяться ко всем контрактам и субконтрактам, заключенным после вступления в силу нового законодательства. Новый процесс разрешает стороне представлять вопрос на рассмотрение при условии, что он связан с конкретными вопросами, включая: ·         стоимость услуг или материалов·         оплата, включая изменения в листе работ (change order)·         споры исходящие из уведомления о неуплате (notice of non-payment)·         зачетные платежи (set-offs)·         выплата заключительной оплаты (holdback amount) Новый процесс также позволяет сторонам представить на рассмотрение другие вопросы, которые могут быть изложены в приложенном к закону постановлении или по согласию сторон. Споры будут рассматриваться назначенными судьями, утвержденными уполномоченным органом назначенным правительством.  Стороны не могут заранее указать имя судьи в договоре.  Сторона, которая инициирует рассмотрение спора, должна предложить судью, и стороны могут либо договориться о предложенном судье, либо просить, чтобы орган по утверждению назначил иного судью для рассмотрения вопроса. Стороны могут согласовать свои собственные процедуры рассмотрения споров в контракте или субконтракте. Процесс рассмотрения спора начинается инициативной стороной, которая должна предоставить судье контракт (или субконтракт) и документы, на которые сторона намеревается полагаться.  Судья имеет относительно широкие полномочия и может запрашивать документы и предпринимать другие действия, которые считаются необходимыми.  Судья должен вынести письменное решение в течение 30 дней с момента получения документов от инициирующей стороны.  Продление данного срока разрешено, но только с согласия сторон, и если продление запрашивается судьей, оно не может превышать 14 дней. Решение судьи не может быть обжаловано, хотя последующее определение дела судом или арбитром не связано решением судьи.  Сторона, которая должна заплатить деньги по решению судьи, должна произвести оплату в течение 10 дней, в противном случае получатель может приостановить работу.  Оплата за процесс должна быть разделена между сторонами и каждая сторона несет ответственность за свои собственные дополнительные расходы.

Сроки, связанные с залогом поставленном за неуплату (Construction lien) ·

 45-дневный срок для регистрации залога будет увеличен до 60 дней.  Это повлияет на сроки различных платежей, включая последнюю оплату и финансовых шагов, включая определенные авансы на строительство.

45-дневный срок для оформления залогов в суде будет продлен до 90 дней с последнего дня, в который залог мог быть зарегистрирован.

Прекращение контракта будет добавлено к завершению строительства и остановки стройки как события которые могут повлечь за собой регистрацию залога.

Бухгалтерский учет (Trust accounting)

 

В положения о бухгалтерском учете будут внесены поправки, согласно которым доверенные лица (подрядчик, субподрядчик) согласно Закону должны депонировать полученные средства на банковский счет открытый на имя доверенного лица и хранить отчетность в отношении всех средств, за которое оно несет ответственность. Специальный банковский счет для каждого проекта не обязателен.